Strategia del “flusso di cassa positivo”: il calo dei prezzi degli immobili influisce sugli affitti | immobiliare

Una delle strategie più conosciute nell’investimento immobiliare è quella di “Flusso di cassa positivo”.

Questa strategia è un classico nei libri di investimento immobiliare, molti dei quali americani. La strategia, come descritta in questi libri, consiste fondamentalmente in quanto segue:

Una proprietà viene acquistata pagando una piccola percentuale del prezzo della proprietà come biglietto. Per il resto dell’importo viene richiesta un’ipoteca e l’immobile viene locato.

Prima di acquistare è fondamentale calcolare che il canone di locazione da addebitare sia almeno leggermente superiore al costo del mutuo più le spese di manutenzione dell’immobile. Questo è il punto chiave della strategia in quanto se l’affitto che ricevi supera il costo del mutuo più le spese è un’operazione sicura e da non perdere.

In questo modo in cambio di un investimento relativamente piccolo (il reddito che viene dato all’acquisto) si ottiene un piccolo ma stabile reddito per tutta la vita. Quando finisci di pagare il mutuo, dopo 20 o 30 anni, questo piccolo reddito aumenta notevolmente e anche tu possiedi una casa.

Questa strategia ha funzionato in passato, ma a mio parere ha funzionato rischi che di solito non vengono fatti commenti.

In pratica (almeno in Spagna, non conosco il mercato immobiliare statunitense) che l’affitto sia superiore al costo del mutuo più le spese di manutenzione dell’immobile non è sufficiente per dare un piccolo ingresso. Dipende dal tasso di interesse che paghi sul mutuo, ma di solito devi dare come Ingresso 1 percentuale significativa a partire dal’ prezzo di Acquista a partire dal’ proprietà. Ciò significa che, almeno in Spagna, l’investimento necessario affinché il flusso di cassa (affitto – mutuo – spese) sia positivo di solito non è piccolo ma relativamente alto.

ma il rischio principale quello che vedo in questa strategia è che, poiché l’ho visto esposto in tutti i posti in cui l’ho trovato, non va in valore il prezzo a partire dal’ proprietà; Che il flusso di cassa sia positivo al momento dell’apertura della transazione è sufficiente e non è necessario valutare se il prezzo di acquisto dell’immobile sia oneroso o economico..

Penso che questo funzioni nei mercati immobiliari rialzisti o laterali, e tenendo sempre presente che ci sono rischi di insolvenza, danni, lavori di ristrutturazione, ecc. Ma nei mercati in cui il prezzo delle abitazioni è bassista questa strategia non solo smette di funzionare ma, lungi dall’essere una strategia sicura, può causarla grandi perdite.

il prezzi di vendita io affitto del immobiliare hanno un certo relazione. Non è un rapporto diretto ma non sono nemmeno completamente indipendenti. Se il prezzo di vendita aumenta del 20%, l’affitto tende a salire, anche se non sempre aumenterà esattamente del 20%. In genere è più difficile aumentare i prezzi degli affitti rispetto ai prezzi di vendita perché è possibile acquistare una proprietà finanzaMa pagare l’affitto no.

Basato su allungare il mutuo e, se il mercato lo consente, dimettiti il genere di interesse a parità di stipendio possono essere offerti importi maggiori per l’acquisto dello stesso immobile. Logicamente questo presuppone alzare il rischio, A volte a estremi davvero rischiosi, ma tecnicamente possibile.

Comunque, il affitto devi pagare per questo solo con il su a partire dal’ mese. Non è possibile né fattibile richiedere crediti per pagare sempre di più l’affitto. Questo è un freno all’aumento dell’affitto. E, naturalmente, è anche un freno alla crescita della redditività che ci si può aspettare dall’affitto di una casa.

Se ne acquisti uno proprietà sopravvalutata è possibile che il flusso di cassa iniziale risulti positivo, ma per il momento lo è corretta il sopravvalutazione è assolutamente possibile che il file flusso monetario capita di essere negativo, Quindi la strategia finisce nei guai seri. Se gli appartamenti scendono abbastanza da rendere più economico per gli inquilini chiedere un mutuo per continuare a pagare l’affitto, acquisteranno un appartamento e lasceranno vuoto l’appartamento che stavano occupando. Quindi i proprietari dovranno abbassare l’affitto per avere nuovi inquilini, perché altrimenti questi potenziali nuovi inquilini compreranno anche un appartamento invece di vivere in affitto. E più basso è il prezzo degli appartamenti, più economici saranno i mutui, il che renderà sempre più facile ottenere un mutuo per strati della popolazione che non soddisfano i requisiti di solvibilità richiesti quando i prezzi erano sopravvalutati. Tutto ciò eserciterà una pressione al ribasso sugli affitti e ciò che inizialmente aveva un flusso di cassa positivo dopo alcuni anni potrebbe avere un flusso di cassa chiaramente negativo.

Quindi per usare questa strategia penso che lo sia essenziale per valorizzare prima di proprietà che verrà acquistato per determinare il rischio da correre. Che il flusso di cassa esca positivo al momento dell’apertura dell’operazione mi sembra un requisito necessario Ma non abbastanza.

durante crisi immobiliare che c’era un file Spagna all’inizio anni 90 ci sono state persone che sono fallite utilizzando questa strategia a causa del calo del prezzo degli appartamenti, che ha causato la caduta del prezzo degli affitti, e anche la sfitta di molti appartamenti destinati all’affitto.

Ogni volta che si investe in leva finanziaria e l’acquisto di una proprietà ipotecaria è una strategia a forte leva, si esegue un alto rischio, Proporzionale alla leva utilizzata.

Nota: Il testo in corsivo non è la mia opinione ma la strategia come viene solitamente descritta nei libri e nei siti web.

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Nota: Ricorda che puoi porre qualsiasi domanda sul contenuto di questo articolo nei commenti qui sotto e risponderò il prima possibile. Puoi anche vedere le domande già risolte sollevate da altri utenti. E per qualsiasi domanda su altri argomenti puoi utilizzare il Forum per gli investimenti, e avrai anche una risposta il prima possibile.

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