Simon Property Group: analisi fondamentale e tecnica (USA) (PR LP = 1% -3%)

Ciao,

Penso che la situazione di SPG sia molto simile a quella di Unibail: il problema non è quello che è successo, ma il possibile cambio di valutazione.

I risultati del secondo trimestre sono i seguenti:

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Questo è il risultato contabile. Vedi le entrate e il BPA in calo, logicamente, da Parn.

E questi sono gli affitti (FFO), a cui accade la stessa cosa:

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Se questo fosse il problema, non ci sarebbe problema. Logicamente, è un male che gli affitti (FFO) siano diminuiti del 20% in questo semestre. Ma tutto era già normale, questa è una piccola quantità per SPG (o Unibail).

Il problema è che l’economia è ancora abbastanza paralizzata, da tutte le misure dei diversi governi. E che la gente spende meno, perché prudenza. Forse vanno a fare una passeggiata al centro commerciale, ma spendono meno. Parte del reddito dei REIT come SPG è una percentuale delle vendite dei negozi, ma è anche che se questo si prolunga, potrebbero chiudere alcuni negozi o dover abbassare l’affitto e così via.

E tornando allo stesso, se il 2021 fosse un anno peggiore del 2019, sarebbe sopportabile anche da grandi REIT come SPG.

Il problema è che quando arriva la prossima perizia (ogni 6 mesi) i periti esterni, vista la situazione generale, possono fare le loro valutazioni ipotizzando che gli affitti nei prossimi anni (non mesi) scenderanno del X%. E questo abbasserà il valore degli immobili, e potrebbe far saltare in aria le alleanze (condizioni di garanzia) di banche e obbligazionisti, quindi dovranno ottenere più capitale, anche facendo un aumento di capitale, come ha fatto Unibail.

Cioè, queste 2 cose sono diverse:

1) Che nel 2021 gli affitti scenderanno del 15% rispetto al 2019

2) Che i periti esterni facciano le prossime valutazioni ipotizzando che gli affitti scenderanno dello stesso 15% nei prossimi anni

In entrambi i casi ipotizziamo che nel 2022 tornerà alla normalità.

Lo scenario 1 è accettabile e sopportabile, ma nello scenario 2 alcuni REIT potrebbero dover raccogliere capitali.

Ecco perché le virgolette non salgono. E penso che sia per questo che è meglio sospendere gli acquisti di REIT, almeno fino a quando non lo vediamo più chiaramente.

Guardando al futuro, come chiede Friedman, credo che i centri commerciali di qualità (SPG, Unibail, Klepierre) abbiano un futuro, come te. Ci saranno meno negozi e più tempo libero. Potrebbero esserci anche ampi spazi dimostrativi per grandi marchi, in modo che in seguito le persone possano acquistare queste cose online e così via. Le persone non possono vivere senza uscire di casa, per un motivo o per l’altro andranno nei centri commerciali.

Ma in questo momento, ea causa della paralisi dell’economia, c’è il rischio di aumenti di capitale da quello che ti ho detto: quali ipotesi possono fare i periti esterni nella prossima valutazione.

Inoltre non credo che si debba aspettare che tutto questo sia completamente chiaro per fare nuovi acquisti REIT, ma al giorno d’oggi penso che sia meglio aspettare. Si spera di vederlo abbastanza presto, perché a questi prezzi se torna alla normalità relativamente presto, i rendimenti possono essere molto alti.

Ciao.

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