Pensando all’acquisto in affitto, i miei pensieri

Ciao a tutti.

Come alcuni leggerebbero nel mio post di presentazione, attualmente ho un portafoglio azionario che mi fornisce un dividendo mensile di circa 1000 euro. Quindi ho preso in considerazione la possibilità di acquistare una casa in affitto per 1 anno circa.

Quando vivevo in affitto a metà degli anni 2000, la mia casa aveva 16 appartamenti in affitto. Ero sempre curioso di sapere come ero arrivato a questo punto e mi ha spiegato che ha iniziato a comprare appartamenti poco a poco. Lavorava come dipendente pubblico, quindi aveva molto tempo libero da dedicare alla ricerca di immobili e nei fine settimana in strada per vedere quale piano poteva cacciare.

Per quanto ricordo aveva appartamenti a Santander, Bilbao, Torrelavega, Gijn, Oviedo, Avils, Ferrol e A Coruña. Troverai strana questa distribuzione, ma non gli piaceva comprare tutto in un posto e comprava anche solo se aveva molto, ma molto chiaro.

Avevo un’ipoteca in sospeso su diverse case, ma lei mi ha spiegato che l’avrebbe accolta presto.

Ebbene quest’uomo sembra applicare anche gli stessi principi che abbiamo comprato in borsa a lungo termine, diversificazione dei luoghi e diversificazione temporanea degli acquisti. Alla fine si scopre che gli appartamenti sms simili alla borsa di quanto pensiamo.

Bene, una volta spiegato questo, ti racconterò il mio caso specifico. Ho iniziato più o meno un anno fa a cercare appartamenti su internet, non rimango solo nella città in cui vivo ma guardo anche le città vicine (fino a circa 2 ore di macchina). Non è facile, perché ci vuole molto tempo, molte query su Google Maps e molte telefonate per informarmi.

Mi piace la borsa, seguo una strategia ben precisa, cerco appartamenti con 2 camere da letto, 2 bagni, cucina indipendente e che abbiano al massimo 10-12 anni. Il posto auto non è così importante a meno che l’appartamento non sia in centro, in centro in quanto ormai molti giovani non hanno la macchina e da quello che osservo preferiscono pagare di meno e l’appartamento non ha posto auto.

Da quello che vedo non vale la pena andare alle società immobiliari, contribuiscono poco, è come consultare un direttore di banca su quali azioni comprare. Penso che mi capiate tutti.

Poi in termini di prezzo devi cercare rendimenti intorno all’8-10% lordo, ma penso che non valga la pena di complicarti la vita.

Ho un appartamento “finalista” da acquistare, del 2007 in un comune di provincia di circa 100.000 abitanti. Quasi inutilizzato e lasciato per 45.000 euro. Dovrai mettere su la cucina. L’appartamento è un allegato bancario.
Si trova a 5 minuti a piedi dal centro della città e può essere affittato per 420 euro.

Più o meno il risultato in numeri sarà:

420 * 12 = 5040 euro di affitto lordo.

250 euro di assicurazione per mancato pagamento del canone di locazione.
200 Euro Assicurazione appartamento.
200 euro IBI.
Comunità di 500 euro.
500 euro di danni.

Approssimativamente il risultato sarà di 3400 euro al mese.

I costi dell’appartamento sono 45000 euro + 4000 euro di acquisto ITP + 6000 euro di cucina + 2000 euro di mobili = 55000 euro

Ci darà un rendimento netto del 6,2% che per me è abbastanza buono.

Il vantaggio di investire in appartamenti rispetto alle azioni è la leva che i mutui a tassi di interesse ridicoli mi consentono.

Con 20.000 euro in contanti puoi acquistare un appartamento e pagare un mutuo ogni mese.

Attendo con ansia il tuo feedback sul noleggio e ti parlerò dei miei progressi.

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